前兩天剛好有一位粉絲私信我一個問題，這個問題就是關(guān)于期房買賣交易的問題，他去年按揭買了一套新房，到目前還沒有交房，由于覺得供房壓力有點大，所以就想把這套房子給賣掉，然后再置換一套更便宜的二手房 。
他的問題是這套房子到底能不能賣，好不好賣，我當時就回他了，可以賣，但絕對不好賣，而且交易風險挺大的，建議他收房后，辦理好房產(chǎn)證再考慮賣的問題 。
其實這種情況在二手房市場中是很常見的，有的是因為買錯房，有的是因為供房壓力山大，有的是因為生意失敗 。因此，他們買了期房以后 ， 還沒等到交房就想要把房子賣掉，那么這類房子如果要交易有什么風險呢？

可以這么說，買賣雙方都有很大的風險，首先我們要清楚的是，大多數(shù)樓盤還沒有交房是無法辦理房產(chǎn)證的，沒有辦理房產(chǎn)證就無法辦理二手過戶 。
在現(xiàn)實中，我們買新房通常都要等1到2年后交房，交房后又要等1年左右才能辦理房產(chǎn)證 ， 也就是說這類房子慢則要2年后才能過戶，快則也要1年后才能過戶 。
那么這里就會有一個交易時間差的問題了，過去我們經(jīng)常講的，二手房為什么這么多風險，就是因為二手房的交易周期長，交易周期越長，對于二手房交易的風險就會越高，那有什么風險呢？


1、 房價波動風險
房子畢竟是屬于商品的一種，價格有漲有跌實屬正常，如果在這個交易期間出現(xiàn)房價大漲又或者房價大跌，那么買賣雙方都有可能會違反當初所簽的協(xié)議 。
比如，我在2016年就賣過一套還沒交房的房子 ， 約定兩年后再辦理過戶，當時的合同價是90萬，然后2017年和2018年這兩年就出現(xiàn)了房價大漲 ， 這套房子的價格由原來的90萬，變成了180萬 。
到差不多要過戶的時候，原房東就違約了，寧愿三倍賠償定金給買家，也不愿意90萬把房子賣掉 ， 最后雙方只能對簿公堂，房東賠償了60萬違約金給買 。
在這個案例里面，可以說是沒有贏家，只有輸家 ， 買方雖然得到了60萬賠償金，但是他已經(jīng)錯過買房的最佳時機，最后只能買高價房了 ， 而房東雖然房子后面可以賣貴一些，但是60萬是白生生給人家的 。
如果當時沒有賣房，等交房拿證后再賣，也許還能多賺幾十萬 ， 反過來如果房價大跌也是一樣，買家寧愿不要定金了，也不買這套房子了 。
2、政策變動風險
購房政策變動很多時候我們是無法預計的，也無法去避免的 ， 包括限購政策、房貸政策和稅費政策，在交易的周期中都有可能會發(fā)生變化 。
比如，簽合同的時候是有購房名額的，到過戶的時候就沒有了，再比如 ， 簽合同的時候二手房還可以貸款的，過戶的時候二手房就停貸了，再比如 ， 本來滿二年可以免增值稅的，現(xiàn)在改為五年才免增值稅了，這些風險買賣雙方都必須要去承擔的 。
3、 資金風險
交易周期過長，資金的風險就很高，特別是一些著急用錢的房東 ， 賣房后過不了戶拿不到錢，只能再拿房子去辦理抵押貸款，最后債務(wù)越來越高 ， 房子會面臨查封的風險，如果被法院強制拍賣，那么對買房人來說會造成很大的經(jīng)濟損失 。


因此，無論是買房人還是賣房人，這類房子我的建議都是等交房辦好房產(chǎn)證后再進行交易比較穩(wěn)當一些 。哎 ， 這時候有人就問了 ， 房子真的很便宜，我忍不住要買，怎么辦？在這里我只好提幾個建議降低風險：
1、在買賣合同中約定 ， 無論房價如何波動也不影響此次交易，如因買方或者賣方因為房價波動的原因而違約，那么違約金不僅僅只限制于定金責任，可以按照總價的20% ， 30% ， 甚至40%約定 。
2、在買賣合同中約定，在簽合同到過戶這期間，如因購房政策發(fā)生變化 ， 導致此交易無法完成的，那么買賣雙方無條件解除合同 。
【購買二手的期房有什么風險 沒有交房的房子可以賣嗎】3、簽合同后只能支付購房定金，不能支付房款，原則上購房定金不能高于總房價的20%，切記一定不能幫房東還按揭貸款 。

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