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戀愛期間共同買房分手后房屋分割 戀愛期間共同出資購(gòu)房,分手后如何分割問題

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戀愛期間共同出資購(gòu)房,分手后如何分割問題
共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的 ， 可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割 。因分割造成其他共有人損害的 ， 應(yīng)當(dāng)給予賠償 。
雙方的共有關(guān)系關(guān)于分割的對(duì)象
在審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn) ， 當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求一般都是要求對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，但是分割房屋產(chǎn)權(quán)的前提是已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記 。
若買受人實(shí)際尚未辦理產(chǎn)證 ， 因此在這種情況下無(wú)法分割房屋產(chǎn)權(quán)，只能對(duì)涉案房屋的《商品房預(yù)售合同》中的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行分割 。即由一方繼受合同的全部權(quán)利、義務(wù)，從而可以在今后獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，獲得獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán) 。同時(shí)合同權(quán)利、義務(wù)繼受一方需向另一方支付相應(yīng)的折價(jià)款 。
其他的必要條件
當(dāng)事人往往以為，只要男、女雙方就分割問題達(dá)成共識(shí)即可，事實(shí)上，對(duì)于涉及貸款的房屋，除購(gòu)房人內(nèi)部同意分割外，還需要經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人銀行、合同相對(duì)方開發(fā)商的同意 。在雙方共同作為貸款人的情況下，一旦對(duì)合同的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行分割 ， 一方將不再承擔(dān)還款義務(wù)，此時(shí)銀行需要就另一方的貸款資質(zhì)進(jìn)行重新評(píng)定 。
因此法院在案件處理時(shí)，需要征詢銀行是否同意由合同繼受方獨(dú)自償還貸款的意見 。此外，由于分割涉及對(duì)《商品房預(yù)售合同》合同主體的調(diào)整，后續(xù)辦理房屋產(chǎn)證時(shí)也需房產(chǎn)開發(fā)商予以配合，因此在案件處理中，還應(yīng)當(dāng)征詢合同相對(duì)方即房產(chǎn)開發(fā)商的意見 。
關(guān)于折價(jià)款計(jì)算
按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定 。實(shí)踐中也存在這樣的誤區(qū)，即認(rèn)為歸還的貸款利息也應(yīng)當(dāng)視作出資 ， 但事實(shí)上，利息并非出資，應(yīng)視為一種融資成本 。
《民法典》第三百零三條 【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割 。因分割造成其他共有人損害的 ， 應(yīng)當(dāng)給予賠償 。
第三百零四條 【共有物的分割方式】共有人可以協(xié)商確定分割方式 。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的 ， 應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割 。
共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失 。
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