今天是房地產(chǎn)行業(yè)的第52個工作日 。
一般來說 ， 判斷一個公司好不好，最直接的標準就是是否賺錢 。這里的賺錢是指扣除所有費用后的凈利潤 。我之前跟你說過，物業(yè)公司最大的賺錢渠道是物業(yè)費的收取，但這不是賬戶扣款，而是有實際工作成果的逐月需求(有的是月結(jié)單；有的是季度報表；有的是半年結(jié)) 。
我參與過和租戶一起收費的全過程，除了物業(yè)費之外的每一張賬單都是能源費，能源費是代收費用，主要由兩塊電表和水表組成 。對于合作好的租戶，他們確切知道自己每個月用了多少能源 。當然，像我們這樣的大物業(yè)公司是不會大驚小怪的 。這個是最好的一個 。
剩下的就好說了 ， 比如增值收費，比如長租車位 ， 這個好辦 。因為吃飯的人太多，所有租客都拿錢來“搶” 。我們的政策是年包，幾乎所有租客都是全額現(xiàn)金支付 。因此，無論他們開始付款還是續(xù)約，幾乎都不會有什么閃失 。
說完大部分收入 ， 再來說說支出 。據(jù)我觀察，有些支出是年初就納入預算的，這是不可能的 。最多就是平或者省 。這主要針對服務分包商，如清潔、安保、消毒和綠化種植服務 。我們和這些公司簽訂了長期合作協(xié)議(一般是一年一次)，費用是和他們按月支付的，但是我們對他們的監(jiān)管非常嚴格，還有一些金錢上的處罰 。
固定支出的另一部分是人員成本 ， 肯定不會跑 。公司給各部門的計劃中的正式員工，有工資加社保基金的基本保障，盡可能多的員工，這也是在年度框架內(nèi)，費用全部由物業(yè)費支付 。之前跟你聊過 ， 類似運營的一棟樓的無限費用在哪里？
據(jù)我觀察，基本都花在天災人禍上了 。天災人禍是我給的籠統(tǒng)定義 。接下來我舉個例子 。我認為自然災害包括下雨(因為我沒有經(jīng)歷過項目中的冬天，所以就不說了) 。下雨的時候 ， 我們得去看看有沒有漏水 。一旦有泄漏，我們必須及時修復泄漏點 。一般兩個師傅干一天(有些漏雨點比如屋頂用的時間更長)——那一天 ， 跟樓齡和樓級有關 。
再說 ， 人禍，這里是最大的開銷 。比如電梯壞了，必須請專業(yè)維修工來修 ， 尤其是換零件，費用馬上就出來了 。比如樓宇燈具的照明、各種配電設備、空調(diào)、部分租戶的電視網(wǎng)絡信號、各種屏蔽門、熱水器、衛(wèi)生間設施等都存在問題 。大部分都需要更換配件 。
這層樓人多的話，幾乎每天都有維修服務 。還有，我發(fā)現(xiàn)了一個問題，不僅是我們公司，很多大型物業(yè)公司也是如此，就是幾乎不定期升級設備，都是在“查漏補缺” 。說白了就是投資，都是要終身受益的 。改不了就不改 。
pgc-img">【物業(yè)靠什么盈利,創(chuàng)建物業(yè)公司需要什么條件】

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