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夫妻一方處分共有房產(chǎn)有效嗎 夫妻一方處分共有房產(chǎn)所簽合同的效力如何判斷

生活百科


夫妻一方處分共有房產(chǎn)所簽合同的效力如何判斷
夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同 ， 將夫妻共有房產(chǎn)出賣給第三人，另一方依照《合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn) ， 經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效 。”的規(guī)定，以夫妻一方、買房的第三人為共同被告提起訴訟，訴請(qǐng)確認(rèn)該房屋買賣合同無效 。
而買房的第三人答辯稱，夫妻一方雖未經(jīng)另一方同意即處分夫妻共有房產(chǎn)，房屋買賣合同無效，但其系善意購(gòu)買人，支付了合理對(duì)價(jià)并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，依照《物權(quán)法》第一百零六條“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外 ， 符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;
(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;
(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人 。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失 。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的 ， 參照前兩款規(guī)定 。”的規(guī)定 ， 已善意取得該房屋所有權(quán) ， 請(qǐng)求判決駁回夫妻另一方的訴請(qǐng) 。
【夫妻一方處分共有房產(chǎn)有效嗎 夫妻一方處分共有房產(chǎn)所簽合同的效力如何判斷】在審判實(shí)務(wù)中，法官對(duì)此類案件的裁判理由或方法至少有四種：
一是認(rèn)定夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)，構(gòu)成無權(quán)處分，確認(rèn)房屋買賣合同無效，但購(gòu)房的第三人屬于善意取得，判決駁回夫妻另一方的訴請(qǐng) 。
二是認(rèn)定夫妻一方擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成無權(quán)處分，確認(rèn)房屋買賣合同無效，依照《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償 。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 。”的規(guī)定，判決購(gòu)房的第三人返還房屋給夫妻雙方 。
三是認(rèn)定夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)的行為部分有效 。
四是認(rèn)定夫妻一方雖未經(jīng)另一方同意出賣夫妻共有房產(chǎn)，但依照《買賣合同解釋》第三條“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持 。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移 ， 買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?， 人民法院應(yīng)予支持 。”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同有效，買房的第三人因夫妻另一方不協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)無法過戶，有權(quán)請(qǐng)求賣房的夫妻一方承擔(dān)違約責(zé)任或要求解除房屋買賣合同并主張賠償損失 。
作為《合同法》、《物權(quán)法》的起草人之一 ， 梁*星教授在其新作《民事解答錄》(人民法院出版社2015年1月第1版)一書中對(duì)此類案件的裁判思路作了精辟的解答 。現(xiàn)作如下歸納：
其一，夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)所簽合同的效力判斷 ， 不應(yīng)適用《合同法》第五十一條的上述規(guī)定 。從該條規(guī)定的內(nèi)容不難看出，“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)”，亦即該條適用范圍系無處分權(quán)人因惡意或誤認(rèn)處分他人的財(cái)產(chǎn) 。其中所謂“財(cái)產(chǎn)”僅指有形財(cái)產(chǎn)(動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn))，不包括無形財(cái)產(chǎn)(債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)) 。所謂“處分”，僅指有償轉(zhuǎn)讓(出賣)及無償轉(zhuǎn)讓(贈(zèng)與)，不包括設(shè)立擔(dān)保權(quán)、使用權(quán) 。夫妻一方出賣夫妻共有房產(chǎn)，處分的是自己的共有財(cái)產(chǎn) ， 并非處分他人財(cái)產(chǎn)，因此沒有《合同法》第五十一條規(guī)定的適用余地 。
其二，夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)行為的處理，不應(yīng)適用《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定 。依照該條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的財(cái)產(chǎn)，如果其將該財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人將依法取得對(duì)該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán) 。可見，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的適用范圍是無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)合同 。夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)是處分自己的財(cái)產(chǎn)，不是處分他人的財(cái)產(chǎn)，也就不在《物權(quán)法》第一百零六條所規(guī)定善意取得制度的適用范圍 。
其三，夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)所簽合同的效力認(rèn)定，不適用《買賣合同解釋》第三條的規(guī)定 。依照《買賣合同解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持 。”的規(guī)定，其適用范圍是處分權(quán)暫時(shí)受限制的所有權(quán)人處分自己財(cái)產(chǎn)的類型，包括國(guó)家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位沒有得到批準(zhǔn)就處分其支配的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn);抵押人沒有告訴抵押權(quán)人就轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn);融資租賃承租人在付清全部租金之前轉(zhuǎn)賣租賃設(shè)備;保留所有權(quán)買賣的買受人在付清價(jià)款之前轉(zhuǎn)賣標(biāo)的物;將來財(cái)產(chǎn)買賣合同 。此類買賣合同當(dāng)事人以買賣合同訂立時(shí)出賣人沒有所有權(quán)或處分權(quán)為由，要求認(rèn)定買賣合同無效的，法院不予支持 ， 也就是說，應(yīng)認(rèn)定買賣合同有效 。夫妻一方未經(jīng)另一方的同意即出賣夫妻共有房產(chǎn)，屬于共有人處分共有物未征得其他共有人同意的案件，不歸入《買賣合同解釋》第三條第一款規(guī)定的適用范圍 。
必須指出的是，現(xiàn)行法律關(guān)于無權(quán)處分合同無效法律后果的規(guī)定，有《合同法》第五十八條關(guān)于相互返還和損失賠償?shù)囊?guī)定，以及《物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定 。《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定屬于特別法，而《合同法》第五十八條的規(guī)定屬于一般法 ， 按照特別法優(yōu)先適用原則，法官處理無權(quán)處分合同無效的法律后果，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定，僅在不構(gòu)成善意取得的情形，才適用《合同法》第五十八條關(guān)于相互返還和損失賠償?shù)囊?guī)定 。當(dāng)然，善意取得制度的適用必須以買受的第三人主張為前提條件 。
其四，夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)所簽合同的效力確認(rèn) ， 以認(rèn)定有效為原則，認(rèn)定無效為例外 。依照《婚姻法》第十七條第二款“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán) 。”的規(guī)定，對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn) ， 丈夫有權(quán)處分，妻子也有權(quán)處分 ， 夫妻雙方的處分權(quán)是平等的 。《婚姻法》之所以不規(guī)定夫妻雙方共同行使處分權(quán)，是因?yàn)槿绱艘?guī)定違背社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn) 。中華民族的傳統(tǒng)是，要么丈夫當(dāng)家，要么妻子當(dāng)家 。無論是誰處分財(cái)產(chǎn)，通常都是一人出面，其實(shí)事前夫妻雙方已經(jīng)商量過，即使事前未商量也屬于一方隨機(jī)決定 ， 也是為了夫妻雙方的利益 。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，夫妻雙方協(xié)商處理家庭財(cái)產(chǎn)的家庭占97% 。要求處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)必須夫妻雙方共同實(shí)施，或出示另一方的授權(quán)書，一是不合人情事理，二是不利于市場(chǎng)交易 。據(jù)此認(rèn)為，法官不能僅僅因?yàn)榉蚱抟环轿唇?jīng)另一方的同意出賣夫妻共有房產(chǎn)，就判定所簽房屋買賣合同無效 。畢竟，夫妻一方有權(quán)處分，且是否征得另一方的同意難于證明 。同時(shí)，即使未征得另一方同意也未必不符合夫妻雙方共同利益 。
當(dāng)然，并不是夫妻一方處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)的合同絕對(duì)不能認(rèn)定無效 。法官經(jīng)審理查明，夫妻一方處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，主觀上具有損害另一方的惡意，比如為了離婚時(shí)獨(dú)占或侵占夫妻共有財(cái)產(chǎn)，受讓的第三人對(duì)此是明知的，則應(yīng)當(dāng)支持夫妻另一方的請(qǐng)求，適用《合同法》第五十二條第(二)項(xiàng)“雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益 。”的規(guī)定，認(rèn)定買賣合同無效 。
如果受讓的第三人對(duì)夫妻一方損害另一方利益的惡意并不知情或難以認(rèn)定其是否知情 ， 則應(yīng)依照《合同法》第五十二條第(四)項(xiàng)“損害社會(huì)公共利益”的規(guī)定，認(rèn)定夫妻一方意圖損害另一方利益的行為構(gòu)成對(duì)屬于社會(huì)公共利益性質(zhì)的婚姻家庭關(guān)系的破壞或侵害 ， 據(jù)此認(rèn)定買賣合同無效 。
不過，夫妻一方未經(jīng)另一方同意處分夫妻共有房產(chǎn)，法官經(jīng)審理查明買房的第三人屬于善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的 ， 即使另一方訴請(qǐng)確定房屋買賣合同無效，主張追回該房屋的，依照《婚姻法解釋(三)》第十一條“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持 。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持 。”的規(guī)定 ， 應(yīng)認(rèn)定夫妻一方與買房的第三人所簽房屋買賣合同有效，進(jìn)而判決駁回夫妻另一方的訴請(qǐng)，但是 ， 法官應(yīng)向其釋明可以另行訴請(qǐng)夫妻一方擅自處分夫妻共有房產(chǎn)所帶來的財(cái)產(chǎn)損失 。

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