怎樣判斷婚后房產(chǎn)是屬于個(gè)人所有還是夫妻共同所有
個(gè)人歸屬，還是雙方的共同房產(chǎn)，在每個(gè)離婚案件中 ， 在共同財(cái)產(chǎn)的分配都是關(guān)注的重點(diǎn)之一
【婚后夫妻共同房產(chǎn)怎么完全屬于個(gè)人 怎樣判斷婚后房產(chǎn)是屬于個(gè)人所有還是夫妻共同所有】一、婚前還是婚后取得房產(chǎn)證在離婚房產(chǎn)分割時(shí)的糾紛問題
房產(chǎn)證取得的時(shí)間點(diǎn)，在離婚房產(chǎn)分割時(shí)常常是雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，其中存在的問題大致表現(xiàn)為以下三種：
(一)一方婚前支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證此種情況下法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單 ， 據(jù)物權(quán)法規(guī)定，該房產(chǎn)屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)房屋增值部分及虧損屬于房屋產(chǎn)權(quán)人，如另一方有參與該房子的裝修等支出，構(gòu)成對(duì)該房產(chǎn)的添附價(jià)值，對(duì)于裝修款，可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割 。
(二)一方婚前支付了所有房款，婚后取得產(chǎn)權(quán)證 。此情形其實(shí)就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無關(guān)系的問題，目前婚姻法對(duì)此沒有明確規(guī)定 。但我們認(rèn)為產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不意味著婚后取得房產(chǎn)證就是婚后房產(chǎn)，因?yàn)榉课菟袡?quán)是在簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)即確定下來，房產(chǎn)登記只是國(guó)家為了便于管理，使物權(quán)能夠具有公信公示力而進(jìn)行的行政行為 。該房財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致，所以此情形也應(yīng)視為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn) 。
(三)雙方在婚姻存續(xù)期間共同購(gòu)買房屋，但在離婚時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證 。夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間已經(jīng)簽訂買賣合同，但還未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下離婚的，如果夫妻雙方作為買受人沒有交清全部購(gòu)房款而沒有取得產(chǎn)權(quán)證 ， 人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用 。當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后 ， 有爭(zhēng)議的 ， 可以另行向人民法院起訴 。如果已經(jīng)支付了全部房?jī)r(jià)款，房屋所有權(quán)法律關(guān)系比較清晰 ， 只需完善權(quán)屬登記手續(xù) ， 人民法院可將以下情況認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn) ， 對(duì)房屋權(quán)屬、分割、補(bǔ)償問題予以處理：第一，在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買的，無論是以夫或妻的名義還是妻共同名義；第二，在婚前以夫妻雙方的名義購(gòu)買；第三 ， 在婚前以夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，屬于婚前共同財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)性質(zhì)存續(xù)到婚后仍為夫妻共同財(cái)產(chǎn) 。
二、按揭購(gòu)房在離婚房產(chǎn)分割時(shí)的糾紛問題
在房屋價(jià)格飛漲的今天 ， 夫妻雙方有很多是采取商業(yè)按揭貸款的方式購(gòu)買房屋 。商業(yè)按揭貸款大都要經(jīng)歷繳納首付，銀行支付開發(fā)商剩余房款，夫妻一方或雙方按合同約定每月歸還銀行貸款的過程 。在這個(gè)過稱中提起離婚訴訟，在房產(chǎn)分割問題上會(huì)出現(xiàn)一些復(fù)雜情況 。
(一)一方婚前按揭購(gòu)房并取得房產(chǎn)證，婚后共同償還貸款的情況婚前取得房產(chǎn)證書，就意味著取得了房屋的所有權(quán) 。離婚時(shí)房產(chǎn)直接歸屬于其中一方 ， 但是這并不影響夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)部分作為共同財(cái)產(chǎn)分割 。房屋所有權(quán)與房屋價(jià)值并不完等同 。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入 ， 就房屋的價(jià)值而言，離婚時(shí)候的房產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)大于結(jié)婚時(shí)候的價(jià)格 。婚前一方支付的房產(chǎn)價(jià)款應(yīng)當(dāng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，分割房產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候應(yīng)當(dāng)首先予以扣除 。婚后償還的貸款、房屋的升值部分作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn) 。夫妻雙方分割的共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是房屋實(shí)際價(jià)值減去婚前支付部分、尚未償還貸款后的差額部分 。
(二)一方婚前按揭貸款，婚后取得房產(chǎn)證 ， 繼續(xù)還貸的情況這種狀況出現(xiàn)時(shí)應(yīng)分不同情況來區(qū)別對(duì)待 。一種是一方婚前個(gè)人出首付款，然后按揭貸款，在婚后取得房產(chǎn)證后仍然用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸的情況 。此時(shí)，房屋屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn) ， 離婚時(shí)不參與財(cái)產(chǎn)分割 。另一種情況在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常見到，一方婚前個(gè)人出首付款，婚后取得房產(chǎn)證后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還銀行貸款 。在這種情形下，可以認(rèn)為房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)要計(jì)算好婚前出資和婚后還貸中夫妻雙方的出資比例，來分割好此房產(chǎn) 。
(三)夫妻雙方婚后共同出資支付首期，以按揭貸款方式取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后離婚的 。在這種情況下，盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證書，但是業(yè)主并不實(shí)際掌握房產(chǎn)證，該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里 。也就是說，該房產(chǎn)還存在抵押權(quán) 。在夫妻離婚涉及分割按揭房產(chǎn)時(shí)存在首付款、已經(jīng)償還貸款、尚未償還貸款、房屋實(shí)際升值等四個(gè)組成部分 。因此，房屋的實(shí)際價(jià)值(合同價(jià)值與房屋升值之和)減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價(jià)值才是雙方的分配對(duì)象 。由其中的一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息，同時(shí)向另一方支付房屋價(jià)值的一半 。
三、父母出資購(gòu)房在離婚房產(chǎn)分割時(shí)的糾紛問題
在目前經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的情況下，尤其是第一批獨(dú)生子女進(jìn)入婚嫁年齡之后，父母對(duì)子女的關(guān)愛之心在財(cái)富尤其是房產(chǎn)上表現(xiàn)的更是淋漓盡致，如果父母以下列形式出資為子女購(gòu)房，那么在子女離婚時(shí)房產(chǎn)如何分割?
1.父母出資購(gòu)買了一套房產(chǎn)，子或女的配偶未出錢，房屋所有權(quán)證上房屋所有人一欄記載了子或女的姓名 。在這種情況下，如果父母是在子或女結(jié)婚之前為雙方購(gòu)置的房屋出資，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對(duì)子或女的個(gè)人贈(zèng)與 ， 與子或女結(jié)婚之后的配偶無關(guān)，該房屋屬于子或女一方婚前財(cái)產(chǎn) ， 不參與離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割 。此時(shí)，如果父母在子或女結(jié)婚之前為其出資購(gòu)置房屋并明確表示該房屋是給子或女及其配偶雙方的，那么視為父母對(duì)子或女及其配偶雙方的贈(zèng)與，該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)參與分配 。
但是如果子或女結(jié)婚之后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對(duì)子或女及其配偶雙方的贈(zèng)與，在子或女離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割 。上述規(guī)定在司法實(shí)踐當(dāng)中有一個(gè)難點(diǎn)需要把握，即結(jié)婚前后是否贈(zèng)與自己的子女或同時(shí)贈(zèng)與子女的配偶，舉證責(zé)任在分配上是不同的 。對(duì)父母的“明確表示贈(zèng)與”，須在子或女購(gòu)房前辦理或辦理房屋所有權(quán)證之前做出，并且應(yīng)有證據(jù)證明 。如果父母在辦理房屋所有權(quán)證之后或在子女準(zhǔn)備離婚時(shí)才簽訂的對(duì)子或女的贈(zèng)與合同，這種做法實(shí)際上是侵害了子或女配偶一方的合法權(quán)益，這樣事后做出的贈(zèng)與合同可能不會(huì)被法院采納 。
2.父母出首付款 ， 其余房款由子或女通過銀行貸款支付，房屋所有權(quán)登記在子或女的名下 。在這種情況下，父母出首付款的行為與第一種情況相同，只不過父母出資的比例不是百分之百，而是一部分 ， 這部分出資按上述第一種處理方式辦理 。而另外的銀行貸款部分屬于夫妻的共同債務(wù)，按照婚姻法及其司法解釋關(guān)于共同債務(wù)的方式處理 。
3.父母出資一部分，子或女出資一部分，房屋所有權(quán)證登記在父母名下 。在這種情況下，房屋的所有權(quán)屬于父母 ， 該房屋不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割 。夫妻對(duì)購(gòu)買該房屋的出資應(yīng)視為夫妻的共同債權(quán)分割的規(guī)定處理 。對(duì)此，父母在為子女出資購(gòu)房時(shí)一定要了解法律的相關(guān)規(guī)定 ， 表達(dá)自己當(dāng)時(shí)真實(shí)的想法 。子女在離婚時(shí)一定要考慮到父母出資購(gòu)置的房屋在離婚時(shí)如何分割，了解相關(guān)規(guī)定之后就可以做到未雨綢繆，避免離婚時(shí)出現(xiàn)種種關(guān)于房產(chǎn)的麻煩狀況 。
相關(guān)規(guī)定：《民法典》
第一千零六十二條 【夫妻共同財(cái)產(chǎn)】夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，為夫妻的共同財(cái)產(chǎn) ， 歸夫妻共同所有：
(一)工資、獎(jiǎng)金、勞務(wù)報(bào)酬；
(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資的收益；
(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；
(四)繼承或者受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；
(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn) 。
夫妻對(duì)共同財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán) 。
第一千零六十三條 【夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)】下列財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)：
(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn)；
(二)一方因受到人身損害獲得的賠償或者補(bǔ)償；
(三)遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn)；
(四)一方專用的生活用品；
(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn) 。
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