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婚前房產(chǎn)歸屬協(xié)議 婚前房產(chǎn)歸屬

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【婚前房產(chǎn)歸屬協(xié)議 婚前房產(chǎn)歸屬】案例
2006年10月，李先生購(gòu)買了一套商品房，首付15萬(wàn)元，隨后，李先生從銀行貸款20萬(wàn)元 。一年后，李某與張某結(jié)婚，當(dāng)時(shí)這套住房已升值到40萬(wàn)元，婚后雙方共同償還貸款 ， 2007年 ， 李先生拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，證上寫的他一個(gè)人的名字 。今年，李先生和妻子因感情不和鬧離婚，此時(shí)房子市值已達(dá)60萬(wàn)元 。雙方談及房屋分割問(wèn)題時(shí) ， 李先生認(rèn)為該房為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，理由是該房系其與張女士結(jié)婚之前所購(gòu)，且首付款都是其個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn);張女士認(rèn)為該房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，理由是產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)取得的法定憑證，該房產(chǎn)證取得在婚后，自然該房為夫妻共同財(cái)產(chǎn) 。那么 ， 該房子到底屬不屬于李先生個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)?婚后共同還貸，升值部分如何分割?
解析
《民法典》 ， 第一千零六十三條規(guī)定：一方的婚前財(cái)產(chǎn)，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn) 。第一千零六十五條規(guī)定：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有 。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式 。沒(méi)有約定或約定不明確的，適用本法第一千零六十三條的規(guī)定 。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力 。
《民法典》并沒(méi)有對(duì)婚前個(gè)人房產(chǎn)作出明確的規(guī)定，但是，指出通用的法則，房產(chǎn)只是作為財(cái)產(chǎn)表現(xiàn)形式之一，應(yīng)該在上述法律約束范圍之內(nèi) 。
這涉及到民法理論中物權(quán)和債權(quán)的關(guān)系 。夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)、個(gè)人名義購(gòu)買房產(chǎn)之后即成為產(chǎn)權(quán)人,對(duì)于其所購(gòu)房屋依法享有所有權(quán)權(quán)益 。其用于支付房款的銀行按揭貸款，實(shí)際上是與銀行之間形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系 。雖然從表面看，婚后另一方參與還貸的行為也為房屋產(chǎn)權(quán)的取得在做貢獻(xiàn);但從法律層面來(lái)分析,婚后雙方共同還貸僅僅是在償還銀行的債務(wù),與房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是兩個(gè)不同的法律關(guān)系,并不改變房產(chǎn)作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì) 。因此在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí),該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn),剩余未償還的貸款屬于其個(gè)人債務(wù),對(duì)于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?應(yīng)當(dāng)予以返還 。另外，李先生婚前和開發(fā)商簽定購(gòu)房合同，并且已經(jīng)付首付款 ， 這可以作為李先生擁有該房產(chǎn)的證明，而房產(chǎn)證只是擁有產(chǎn)權(quán)的標(biāo)志，即使沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，該房子依舊是他的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn) 。
現(xiàn)行《民法典》不再承認(rèn)夫或妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)可經(jīng)過(guò)一定時(shí)間而自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn) 。本案中，李先生在婚后沒(méi)有就該房屋的所有權(quán)達(dá)成新的約定 ， 當(dāng)婚姻關(guān)系不再存續(xù)時(shí)，張某擁有的權(quán)利僅是已付購(gòu)房款的原價(jià)返還 。根據(jù)物權(quán)的登記公示效力，房屋的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變動(dòng)，李某仍是該房產(chǎn)的合法所有人，不因婚姻關(guān)系的締結(jié)或解除而發(fā)生變化 。
如果要使自己婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)得到法律的保護(hù)，或者是將婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)變?yōu)榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)，可以采取以下兩條途徑之一：一是婚后將夫妻雙方的名字均寫到房產(chǎn)證上，這樣 ， 即使是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，相當(dāng)于婚后達(dá)成了新的約定，房屋就屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方可以平分 ， 而增加名字，只要到房產(chǎn)局辦理變更登記手續(xù)就可以了 。二是婚前雙方就到公證處對(duì)房屋做婚前財(cái)產(chǎn)約定公證 ， 明確房屋歸某一方所有，因房屋發(fā)生的債務(wù)、收益與另一方無(wú)關(guān) 。通過(guò)上述方法 ， 你可以避免日后產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛 。

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