有限產(chǎn)權的有限性，主要體現(xiàn)在處分權和收益權 。首先，在處分權方面，職工以標準價購買的公有住房，不能像其他購房人一樣自己處分其房屋，一般要住用5年后方可依法進入市場 。并且在同等條件下 ， 原售房單位有優(yōu)先購買、租用權 ， 原售房單位撤銷的 ， 當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權 。其次，在收益權方面，以標準價購買，職工擁有部分產(chǎn)權的已購公有住房出售、出租房屋的收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后 ， 單位和個人按各自的產(chǎn)權比例進行分配 。原產(chǎn)權單位被撤銷的，其應當所得的部分由房地產(chǎn)交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理 。
在離婚案件中處理有限產(chǎn)權房屋 ， 除應遵循法律規(guī)定的男女平等、照顧無過錯方、保護婦女和兒童權益、利于生產(chǎn)生活等原則外，還要充分體現(xiàn)維護國家、集體財產(chǎn)利益，平等地保護售購房雙方當事人合法權益的法律原則，充分發(fā)揮審判職能作用，規(guī)范調(diào)整有關房改所產(chǎn)生的法律關系 ， 實事求是，合情合理地解決離婚案件當事人對有限產(chǎn)權房屋的訴爭 。
(一)對房屋權屬的處理
有限產(chǎn)權房屋作為夫妻共同財產(chǎn)分割的不是房屋的全部所有權 ， 也不是獨立的使用、承租權，而是包含占有權、有限處分權、有限或全部收益權在內(nèi)的“部分產(chǎn)權” 。因此判決或調(diào)解“房屋歸××所有”或“房屋歸××使用”等都是不正確或不全面的，應當在調(diào)查購房人享有的具體權利后，對具體的“部分產(chǎn)權”做出實體處理 。最高人民法院《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》(以下簡稱《解答》)對離婚案件當事人在何種情況享有使用、承租權作了具體規(guī)定，并同時規(guī)定對有限產(chǎn)權的處理可參照使用權、承租權的規(guī)定 。筆者認為 ， 具有下列情形的 ， 可判令“部分產(chǎn)權”歸夫妻任何一方所有：1、婚前由一方取得部分產(chǎn)權房屋，婚姻關系存續(xù)5年以上的;2、婚前一方取得本單位部分產(chǎn)權房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的;3、一方婚前借款投資取得部分產(chǎn)權房屋，婚后夫妻共同償還借款的;4、婚后一方或雙方申請并投資取得部分產(chǎn)權房屋的;5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷并投資取得部分產(chǎn)權房屋的;6、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋，夫妻一方或雙方取得部分產(chǎn)權的;7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后 ， 另一方單位另給調(diào)換房屋，投資取得部分產(chǎn)權的;8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋，投資取得部分產(chǎn)權的;9、單位同意變更房屋產(chǎn)權共有關系的 。
【什么是有限產(chǎn)權房 有限產(chǎn)權房的財產(chǎn)分割有哪些問題】(二)有限產(chǎn)權價值的認定與分割
有限產(chǎn)權的價值是通過對房屋所有權占有的份額體現(xiàn)的，職工擁有的有限產(chǎn)權的價值應當是當?shù)赝惙课莸臉藴蕛r乘以職工占有的產(chǎn)權比例 。單位與職工對產(chǎn)權份額約定不明確，并且單位與職工就產(chǎn)權比例不能達成一致意見的 ， 應當按建房時的成本價和職工投入的資金數(shù)額計算職工占有的產(chǎn)權比例 。在離婚案件中，如雙方當事人同意或者雙方經(jīng)濟、住房條件基本相同，也可以采取競價方式解決 。
由于有限產(chǎn)權房屋是財產(chǎn)的一種特殊存在形式，本質(zhì)上屬于財產(chǎn)的一種 ， 因此在分割有限產(chǎn)權房屋時 ， 應當依照《婚姻法》和《意見》的規(guī)定，首先界定是婚前個人財產(chǎn)還是婚后共同財產(chǎn)，原則上只有屬于婚后共同財產(chǎn)的才能予以分割 。這與前文所述的對房屋權屬處理原則并不相矛盾 ， 因為前文所指的是雙方離婚后是否具有繼續(xù)享有“有限產(chǎn)權”的權利，即是否有占有、使用權 。由于夫妻雙方或一方與單位之間存在的特定關系，而使雙方都具有分得部分產(chǎn)權的權利，這種權利應當受到法律保護;而分割夫妻共同財產(chǎn) ， 應當依照婚姻法的有關規(guī)定 ， 分清個人財產(chǎn)、夫妻共同財產(chǎn)和家庭共同財產(chǎn)，對屬于夫妻共同財產(chǎn)的那部分進行分割 。按照《解答》的規(guī)定 ， 雙方共同投資取得部分產(chǎn)權的，當“部分產(chǎn)權”分給離婚的一方當事人后，應按所得房屋產(chǎn)權的比例，依照離婚時當?shù)卣嘘P部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償 。在審判實踐中，這種處理方法已經(jīng)得到人民法院和訴訟當事人的認同 ， 但對于一方當事人離婚時有取得有限產(chǎn)權的權利卻在對方取得房屋時沒有投資，即有限產(chǎn)權房屋作為財產(chǎn)屬性，不是婚后共同取得的情況應如何處理，即有限產(chǎn)權房屋作為財產(chǎn)屬性，不是婚后共同取得的情況應如何處理 ， 存在爭議較大 。如某男甲與某女乙離婚 ， 雙方結婚共同生活六年，甲在婚前自己投資取得本單位部分產(chǎn)權房屋 。按《解答》的規(guī)定，雙方共同生活五年以上，乙有該房屋的使用權，并參照此規(guī)定，也應有取得部分產(chǎn)權的權利 。但按《意見》的規(guī)定，房屋只有經(jīng)過八年才能轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)，本案中乙又沒有分割此項財產(chǎn)的權利，對這種情況應如何處理?筆者認為，如果部分產(chǎn)權分給投資的一方，應當給對方適當?shù)难a償，這種補償是獨占對方取得有限產(chǎn)權房屋權利的補償(因為雙方都有取得部分產(chǎn)權的權利，而這項權利只被一方獨占)，數(shù)額可以考慮到房屋的價值、對方的經(jīng)濟條件等酌情確定;如果部分產(chǎn)權分給未投資的一方 ， 應當按所得部分產(chǎn)權的實際價值全額給予對方補償 ， 這體現(xiàn)了個人財產(chǎn)歸個人所有的原則 。
(三)對所有權具有期待權房屋的處理
對單位限制職工不得在一定期限內(nèi)出售，限制期滿后，即可取得房屋所有權的房屋，在限制期間內(nèi)因離婚請求分割房屋有限產(chǎn)權的，人民法院應當支持 。這種房屋職工占有產(chǎn)權的份額比較大，限制期限屆滿后房屋權屬的性質(zhì)發(fā)生根本改變 ， 由有限產(chǎn)權變?yōu)槁毠さ耐耆a(chǎn)權 。因此從這種意義上說，作為夫妻共同財產(chǎn)分割的是所有權的期待權 。筆者認為，對于這種房屋 ， 也應按本文前面所述的原則處理 。因為離婚案件分割的夫妻共同財產(chǎn)必須是離婚時實際存在的財產(chǎn)，將來可能得到的、現(xiàn)有財產(chǎn)將來能夠孽生的、離婚時已經(jīng)滅失的財產(chǎn)都不能作為共同財產(chǎn)處理 。而對所有權享有期待權的房屋在離婚時的產(chǎn)權存在狀態(tài)是有限產(chǎn)權，職工享有占有、使用權和有限處分權 。與另外幾種有限產(chǎn)權房屋并沒有原則上的差異，因此，認為是期待權而不能用法律調(diào)整或把期待權視為完全產(chǎn)權都是錯誤的 。
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《民法典》自2021年1月1日起正式施行 ， 《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》《民法總則》同時廢止 。如果您涉及《民法典》規(guī)定的婚姻問題# 點擊這兒#進行查看！若需幫助可#咨詢94常識網(wǎng)婚姻家庭律師#

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