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夫妻離婚后房子賣給對方按揭 丈夫瞞妻賣房 離婚時妻子能否要求分割房款

生活百科


【案情】
趙某與李某戀愛期間，趙某于2004年8月以其本人的名義購買位于山東日照某A小區(qū)樓房一處 ， 該房屋總房款10萬元，首付3萬元(李某出資2萬元)，按揭貸款7萬元 。同年12月兩人登記結(jié)婚，婚后共同償還貸款至2012年11月雙方離婚 。兩人婚姻關系存續(xù)期間，因經(jīng)營需要共同向銀行貸款35萬元，由趙某的朋友張某提供擔保，后張某代趙某夫婦償還貸款 。2012年9月趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同，以將其購買的A小區(qū)樓房出賣給張某的方式償還借款35萬元，后雙方辦理房產(chǎn)變更及土地使用登記手續(xù)，趙某隨即搬離該樓房，李某繼續(xù)在此居住 。2012年12月趙某與李某經(jīng)法院調(diào)解離婚 ， 趙某支付李某20萬元 ， 李某認可該筆款項系出售涉案樓房的分割款 。2013年9月張某要求李某返還房屋搬離A小區(qū)樓房，李某則以趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同時其不知情為由否認合同的效力并拒絕搬離，張某遂訴至法院請求物權保護 。
【分歧】
本案中，關于趙某與張某簽訂房產(chǎn)買賣合同是否有效，張某能否主張物權保護存在以下兩種觀點：
第一種觀點認為，依據(jù)《物權法》第九十七條對共同共有的財產(chǎn)進行處分的原則性規(guī)定，處分共同共有的財產(chǎn)必須經(jīng)全體共有人同意，否則該處分行為即為無效 。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條也規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓 。”這些規(guī)定均系法律的強制性規(guī)定，李某作為涉案房產(chǎn)的共有人 ， 在其不知情的情況下，其夫趙某擅自將房屋賣給第三人，擅自處分房屋的行為應當無效 。
第二種觀點認為，未經(jīng)夫妻雙方同意一方擅自賣房并非絕對無效，因保護買受人的合法權益，應以購房人是否系善意、有償作為判斷未經(jīng)夫妻雙方同意一方擅自賣房合同效力的條件，只要購房人有證據(jù)證明夫妻雙方同意，該合同有效 。買受人可以主張物權保護 。
【評析】
筆者傾向于第二種觀點 ， 理由如下：
其一，涉案房屋為夫妻共同財產(chǎn) 。根據(jù)《婚姻法解釋(三)》第十條的規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸 ， 不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理 。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的 ， 人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務 。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分 ， 離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償 。(《婚姻法》第三十九條規(guī)定，離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決 。夫或妻在家庭土地承包經(jīng)營中享有的權益等，應當依法予以保護 。)本案中，趙某與李某共同支付首付款，且婚后兩人共同償還貸款，因此，房產(chǎn)雖然登記在趙某名下，但應屬夫妻共同財產(chǎn) 。
其二，離婚時，李某與趙某分割售樓款視為對趙某售房的追認 。從性質(zhì)上說，追認行為是一種單方法律行為，并具有溯及力 。從法律后果上說，追認權的行使結(jié)果是使效力待定的民事法律行為變成有效的民事法律行為，一經(jīng)追認，其效力待定的行為自始有效，也從而使本人承擔民事責任 。就具體方式而言，追認在運用默示方式時應當以積極的、肯定的行為，即可以通過本人“作為”推定其真實意思 。本案中 ， 趙某與李某夫妻關系存續(xù)期間，趙某處置價值較高的房產(chǎn)，并辦理過戶手續(xù) 。即便當時李某不知情，該處置行為處于效力待定狀態(tài)，然而在雙方協(xié)議離婚時，趙某將20萬的賣房款分割給李某 ， 李某接受認可 ， 最終兩人協(xié)議離婚 。因此，該種情形下應推定為李某知情，其知情權未受到侵犯，同時李某分割房款的行為可推定為其對丈夫趙某處置房屋的追認 。
其三，張某善意取得房屋所有權 ， 可以主張物權保護 。根據(jù)《婚姻法解釋(三)》第十一條的規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持 。《中華人民共和國物權法》第十七條第一款規(guī)定：不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明 。本案中，房產(chǎn)證登記于趙某名下，張某與趙某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，支付了房屋對價 ， 并辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權過戶登記手續(xù) ， 雙方之間的買賣關系系建立在平等自愿的基礎上，價格經(jīng)協(xié)商一致，不存在顯失公平或欺詐脅迫 。由此可見，張某善意取得該套樓房的所有權，李某不能以不同意或不知道為由對抗善意買受人張某 。張某作為該套樓房的所有權人 ， 要求李某遷出該房屋應予支持 。
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