已完工開發產品是指已建成、待出售的物業；在建開發產品是指尚未建成、以出售為目的的物業；擬開發產品是指所購入的、已決定將之發展為已完工開發產品的土地 。 項目整體開發時 ， 擬開發產品全部轉入在建開發產品；項目分期開發時 ， 將分期開發用地部分轉入在建開發產品 ， 后期未開發土地仍保留在擬開發產品 。 存貨按成本進行初始計量 。
另外需要說明的是 ， 根據會計準則變更 ：
地產銷售合同中收取的預收房款（含稅）在 2017 年 12 月 31 日計入預收款項 ， 2018 年 1 月 1 日起不含稅預收房款計入合同負債 ， 稅款計入其他流動負債 。
所以18年之后預收的房款要去資產負債表里面的合同負債科目查找了 。

房地產行業基本都是高杠桿企業 ， 總資產的大部分都由負債組成 ， 從09年到2018年 ， 萬科負債保持了34.1%的復合增長率 ， 歸屬于母公司的權益的復合增長率為17.2% ， 少數股東權益增速為27.1% 。 當前少數股東權益占比已經達到了母公司權益的50% ， 所以萬科每年的凈利潤也會被少數股東分走很大比例 。 當然也有好的一面 ， 借助合營企業少數股東的資金力量 ， 降低投入風險 。 另外我們也應該看到 ， 萬科歸母權益增速十分穩定 ， 而少數股東權益增速接近歷史高點 ， 預計在明后年就該掉頭向下了 。



存貨是房地產企業的生命線
從09年到18年 ， 萬科的存貨復合增長率為26.5% 。 只在13年到14年有過降低 ， 其他時間均保持穩定增長 。 單看擬開發產品 ， 其實也就是土地儲備 ， 有過兩次降低 ， 一次就是13-14年 ， 另外一次就是17-18年 。 當然我們不能斷定是因為對未來房地產持謹慎看法 ， 還是因為17年拿地過多 ， 如果兩年一起看 ， 其實拿地數據就比較平滑了 。 而18年增速明顯提升的在建開發產品 ， 我們認為可能是加快推盤賣房節奏和交房 ， 加速回款 。



預收款項 ， 是地產商現金流的保證
萬科的預收賬款從09年到18年保持了37.8%的復合增長率 ， 16年開始 ， 還呈現了加速增長的趨勢 ， 只是當前增速又出現了向下拐的趨勢 ， 算是一個不太好的跡象 。



過去十年的業績 ， 沒有負增長
萬科的營收復合增長率為17.8% ， 利潤復合增長率為18.3%,兩者相近 ， 但是每年的營收和利潤并沒有很相關的趨勢變化 ， 利潤增速的低點出現在2014年 ， 而營收增速的低點出現在2017年 ， 而去年 ， 營收加速增長 ， 但是利潤增速在回落 。



今年的業績 ， 應該說還是很好的
今年前三季度 ， 營收增速在降低 ， 但是仍然實現了27.2%的增速 ， 預計全年增速有望和去年相當 。

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