核心認識：
當前萬科的市盈率僅8倍多 ， 位于過去10年歷史估值區間17.7%的水平 ， 估值安全邊際較高 。 房地產企業因為賣的是期房 ， 只要還沒有交房 ， 就不能確認收入 ， 只能計為預收賬款 ， 只有交房時結算收入后才能成為營收 。 所以當年的銷售數據是未來兩業績的先行指標 。 萬科今年大概率能維持去年的盈利增速水平的 ， 但是考慮到銷售面積和銷售額的增速已經降到低個位數 ， 預計明后年的增速是會降低的 。 中國有兩大普通投資者樂于參與的市場 ， 一個是股票市場 ， 一個是房地產市場 。 當然也可以兩者結合 ， 投資股票中的房地產公司 。 中國的房地產開發公司有很多 ， 大家耳熟能詳的有：中國恒大、碧桂園、融創中國、萬科 ， 有意思的是這四家公司都在港股上市 ， 但也有所不同 ， 萬科是在AH兩地上市 ， 并且其市值在A股房地產企業中也是最大的 。 今天我們就來看看萬科 ， 回溯一下其十年的發展歷程 。
了解一家企業 ， 首先要看它的主營業務
萬科主營業務有兩項：房地產和物業服務 。 其中房地產占營收比超過90% ， 在過去十年 ， 房地產業務營業利潤率最低為19.8% ， 最高達到了29.8% 。 呈現出了一定的周期性趨勢 ， 我們可以看到 ， 2015年至2018年 ， 利潤率都在上漲 ， 但是考慮到之前的高點也并未超過30% ， 很有可能在今年的年報中出現下降的拐點 。 物業服務倒是一個亮點 ， 營業利潤率雖然不高 ， 但是趨于穩定 ， 而營收卻以超過30%的速度在增長 ， 但是由于占主營業務比例還是太低 ， 假定未來五年仍能以30%的增速發展 ， 也只能達到360億的規模 ， 占總營收的比例大概能到10% ， 所以還是難以改變萬科以房地產開發為支柱的收入局面 。
萬科每年能賣多少房子
從2009年到2018年 ， 萬科每年銷售面積從663萬平增長到4037萬平方米 ， 復合增長率達到了22.2%；銷售金額從634億元增長到6069億元 ， 復合增長率達到了28.5%；每平方米銷售均價從9800元增長到1.5萬 ， 復合增長率為5.1% 。 可以看出 ， 09-10年經歷了一次快速上漲 ， 然后在2011年至2014年 ， 銷售面積增速保持穩定 ， 銷售金額和單價增速仍維持提升的趨勢 。 而在14到15年 ， 銷售面積和銷售金額增速轉低 ， 接著從17年開始 ， 增速明顯進入了下降趨勢 ， 18年銷售面積增速回落17個百分點 ， 銷售金額增速回落30個百分點 ， 均為十年最大增速回落 ， 聯想到2018年10月萬科喊出活下去 ， 這個數據可能是背景信息 。
【萬科：回溯十年房地產歷程】萬科的資產負債表 ， 我們其實只關心存貨和預收賬款
萬科的存貨占了49.1% ， 資產中的最大占比科目；預收賬款占了42.3% ， 負債中的最大占比的科目 。 這就引出了房地產企業最顯著的特征 。 地產商因為賣的是期房 ， 先收了購房者的錢 ， 建好了再交房 ， 但是只要還沒有交房 ， 就不能將購房者的錢確認為收入 ， 只能計為預收款項 ， 交房時結算收入后才能成為營收 。 同時 ， 地產商要賣房 ， 就得先買地 ， 所以會儲備很多土地 ， 并按照自己的計劃開工建設 。 就產生了存貨 ， 主要就是房地產開發產品 ， 包括已完工開發產品、在建開發產品和擬開發產品：
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